“送露台,送自建房”其实是送违建,看看“赠送面积”的这些坑
2020-10-13 15:53
来源: 北京日报

“送露台,送自建房”其实是送违建,看看“赠送面积”的这些坑

人工智能朗读:

北京日报2020年10月13日讯 “房屋满五年带自建”“赠送16平方米自建房”……在二手房交易平台上,总有一些带有“自建”“赠送面积”等字眼的房子吸引着买家的眼球。

在买房者看来,房屋自建的部分不算在房本面积当中,“买到就是赚到”。而中介也很乐意接收这样的房源,因为它比普通房子更好卖。买卖双方似乎都忽略了自建背后的违建实质以及拆除风险,反而认为房子带违建是一种优势和卖点。

案例

一层带花园实为违建房

位于大兴黄村火车站附近的车站北里小区,是一个建成于1995年的老小区。近段时间,市民武先生在搜索二手房信息时,瞧上了这里的一套房子,准备买来给父母住。除了相对便宜的价格,这套房子更让武先生动心的一点,在于宣传语中的“一层带花园”。因为父母腿脚都不太利索,一层的房子更能方便二老进出。又因为父亲有种点东西的爱好,带一个花园,能让老人家平时的生活多点乐趣。

除了带花园,在中介的宣传信息上,还写着附送“16平方米的自建房”,这部分面积是不算在整套房子60平方米的房本面积当中的。“房本60平方米,还送16平方米自建,不是相当于多出四分之一的面积吗?”想到这里,武先生越来越觉得自己发现了一个大便宜。

在找房之前,武先生了解过有开发商把花园赠送给一层业主使用的情况,也见过有人会在花园里盖出一间房子当储物间。在武先生的设想之中,车站北里这套房子的自建房应该也是类似的情况。可到现场看房之后,武先生有点不敢相信自己的眼睛。在房屋最南侧的门外确实有一片区域,但只是胡乱堆放着杂物,四周则被墙壁封了起来。据中介介绍,这片杂物堆放区就是宣传里说的花园。而连接着杂物堆放区的房间,竟然就是自建房,根本不是武先生设想中“大花园里盖着自建房”的景象。

武先生跟中介仔细询问才知道,原来房主是把原本的房屋南墙拆掉,向外拓出了十几平方米的区域,并把这片区域整体用墙封了起来,还在其中分出了一个房间和一个被称作“花园”的杂物间。从内部装潢上看,根本看不出其中的一间屋子是拓出来的自建区域。

没想到自己心心念念的花园,竟然是房主自己违建出来的,根本不是什么开发商赠送使用的区域,武先生一下子心凉了半截。再想到这种和原房屋打通的自建房,如果被发现并拆除,甚至都不知道该如何把房子恢复原样,武先生最终还是放弃了买房的念头。

中介

避谈风险点支招如何改

除了在一层建违建,还有卖家在顶层上做文章。在芍药居北里,买房人胡鑫通过中介得知,这里就有两套顶层“送露台”的房子。100平方米左右的房本面积,“赠送”的露台竟然有30平方米,听起来很是诱人。

现场看房时,胡鑫发现这两套房子对露台的改造各不相同。其中一家用的是塑钢窗户,把露台围成了一个阳光房。而另一家的露台则完全用水泥把四周和顶部封了起来,从外观上看,已经完全看不出原先露台的样子。

根据北京市规自委的相关规定,规划用作露台的区域,是不能超规划变成房间的,也就是说这两套房子对露台的改造都属于违建范畴。但中介在宣传时,丝毫没有提及违建可能被拆除的隐患,只是一味宣传露台“不算在房本面积当中”、“免费赠送”,好像房子有违建变成了一种优势。

这两套房子都位于老式板楼的七楼,楼内没有电梯。看到胡鑫有些犹豫,中介还给胡鑫提了点房子的后续改造建议。在七楼,同楼层没有其他户,只有一扇房门。中介称,如果胡鑫买下来想出租,可以在楼道墙壁再开一扇门。墙壁的另外一侧就是露台,开了门之后,露台跟主体房屋就形成了两个不同的区域,租的时候也可以把露台当成单间出租,价格更高。而如果胡鑫对阳光房不满意,也可以按照另一家的改造方式,把露台拿实体墙壁完全封起来。

调查

违规宣传多违建“更好卖”

记者查询发现,在二手房交易平台上,存在着不少把违建当作宣传卖点的情况,涉及违建的关键信息则替换成了其他字眼。在其中一家网站输入“自建”,会弹出上百条售房信息,标题里包括“板楼一层带自建”“一层带自建阳光房”等等。而在另一家网站上输入“自建”,只会显示出一套房源,但如果换成“赠送面积”,则会弹出77条售房信息。

除了在标题上打擦边球,在中介提供的具体房屋信息中,也存在淡化违建概念、误导买房人的情况。比如在中介给武先生提供的户型图上,可以看到南侧有一个13平方米的多功能间和一个6.7平方米的花园,这两个区域都是房主自建的部分。而在胡鑫拿到的户型图上,露台同样跟原本的房屋画在了一起。对于房主自建的部分,宣传图中根本就没有相应的区分或提示,买房人很容易认为这就是房屋原本的户型图。而真正的原始户型图,中介却提供不出来。

对于带有违建的房屋,一些中介的销售人员不但没有“避而远之”,反而很乐意地承担起了房屋的销售工作。记者以有一套带“自建”的房子想卖为由咨询了某中介,工作人员首先询问了自建部分有没有相应规划审批,在得到否定答复后,依然表示可以帮忙卖,甚至表示这种房子“更好卖”。“比没自建的肯定好卖呀。咱们有自建面积就大了,但是计算房价的面积不变,等于花更少的钱买了更大的房子。”

房子涉及到违建,会不会在走交易手续时出现障碍?对此中介打起了包票:“肯定没问题!我前段时间刚卖过一套,直接去缴费过户就行了,没人查。”

专家提示

交易后遇拆除只能自吞苦果

带有“自建部分”的房屋,真的如中介所言,在买卖过程中不会遇到问题吗?北京市住建委回应称,如果房屋被有关部门认定存在违建,在违建拆除之前,房屋是不能完成二手房的交易和过户的。

买房人如何判断房屋是否有违建?记者向负责违建认定的北京市规自委进行了咨询。工作人员提供了一种最简单的办法,就是看房屋的现状是否能与不动产登记证上的附图对应。如果存在对应不上的部分,就会被认定是违建。买房人如果想要查询房屋的原始规划,可以在规自委的网站上申请信息公开。

在采访过程中,也有中介也提到了有违建的房屋不能交易,所以“能交易的房屋就意味着不存在违建问题”。对于这种说法,住建委回应,在楼房二手房交易和过户的过程中,一般不会有现场查验房屋现状的环节,所以会存在“房屋有违建但未被发现”的情况。在这种情况下,二手房是有可能完成交易和过户的。“但不是说能交易、能过户的房子就不存在违建,只是还没有被发现和认定而已。如果规划部门认定房屋有违建,最终还是要拆除的。”

如果卖房人在卖房时隐瞒了违建的事实,或是称“自建部分经过了政府认定,不会拆”,但房屋交易后还是发生了违建被拆除的情况,买房人能否向卖方申请赔偿?北京岳成律师事务所律师郝亮亮提示,在交易过程中,买卖双方一般只会在口头上约定与自建部分相关的内容,不会在合同里明确体现。所以如果发生自建部分被认定为违建导致拆除的情况,买方很难举证去要求卖方进行赔偿。

而即使在合同里写明了“附赠自建”的内容,在违建拆除时,买方也很有可能要“自吞苦果”,因为没有证据证明买方针对自建部分支付了相应的价款,损失也就无从界定。

郝亮亮认为,因为违建的买卖本来就不合法,中介平台把自建当作卖点的行为更应该受到严格监管。至于买房者,不能一味听信中介的“忽悠”,而是应该在购买房屋之前尽到审查的义务,对房屋是否存在违建有一个基本的了解。“更不能因为看重了自建而去买房,自建部分的使用权是得不到保障的。”(记者莫凡

[编辑:陈苏雅]
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